Baukosten in der Projektentwicklung: Benchmarksystem zur Kostenanalyse für Wohnbauprojektentwicklungen in Deutschland

Abstract

Die wachsende Attraktivität von Metropolen und überregionale Zuwanderungsbewegungen machen Wohnraum in Ballungsräumen zu einem zunehmend knappen Gut. Die erhöhte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt lässt einen erhöhten Bedarf an neuen Wohnflächen entstehen. Ansatz der Projektentwicklung ist es, diese Nachfrage durch Angebote zu bedienen. Der Charakter von Projektentwicklungen entspricht in etwa dem eines Startups. Jede neue Immobilienentwicklung ist hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit und seines Zeitablaufes neu zu bewerten. Da es sich bei Bauwerken um Unikate handelt, die immer individuell geplant werden, sind auch das Risiko, die Termine, die Kosten etc. bei jedem Projekt neu zu bestimmen. Auf der Seite des Aufwandes, nehmen die Baukosten (neben den Grundstückskosten) einen wesentlichen Teil der Projektkosten ein. Unter der Prämisse des Erschließens von bezahlbarem Wohnraum, werden politische Gremien wie die Kommission zur Senkung der Baukosten gebildet. Insbesondere die politisch getriebene Entwicklung der technischen Anforderungen an Gebäude ließen die Baukosten im vergangenen Jahrzehnt erheblich steigen. Bei der Steuerung der Wirtschaftlichkeit von Immobilienentwicklungen rücken die Baukosten daher mehr und mehr in den Fokus der Entwickler und der Politik. Die vorliegende Forschungsarbeit liefert ein plausibles System, wie Baukosten realisierter Projekte erfasst, kategorisiert und so aufbereitet werden können, sodass sie unmittelbar als Datengrundlage für zukünftige Projekte dienen können. Im Fokus steht dabei die Entwicklung eines Online-T ools welches nach streng wissenschaftlichen Richtlinien vorgeht. Die bestehenden Systeme haben, abgesehen von der Kategorisierung nach DIN 276, keine einheitliche Grundlage oder Richtlinie wie die Baukosten zu bestimmen sind. In dieser Arbeit wird behandelt wie ein solchen System beschaffen sein müsste. Objekt der Untersuchung sind dabei Immobilienentwicklungen im Wohnungsbau. Ziel ist die Entwicklung eines konkreten Werkzeuges und dessen Anwendung. Neben dem Beitrag für die Forschung wird somit zeitgleich ein Transfer in die Praxis (Third Mission) erfüllt. Als Grundlage der Methodik dient das Modell der qualitativen Analyse nach Mayring, obwohl die Arbeit durch ihre numerische Analytik vordergründig den Charakter einer quantitativen Analyse aufweist. Die Qualität des entworfenen Systems wird durch ein streng wissenschaftliches Vorgehen sichergestellt. Besonders dabei ist das enge Verknüpfen der Baukosten mit der Wirtschaftlichkeit von Immobilienentwicklungen. Der Forschungsbeitrag ist ein funktionierendes Werkzeug zur Bestimmung von Baukosten und Wirtschaftlichkeit von Wohnbauprojektentwicklungen in Deutschland, welches der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt wird.

The growing attractiveness of metropolitan areas and supraregional immigration movements are making housing in metropolitan areas an increasingly rare resource. Increased demand on the housing market is creating a greater need for new residential space. The approach of project development is to supply this demand through offers. The character of project development is similar to a start-up-company. Each new project has to be re-evaluated with regard to its economic viability and timing. Since buildings are unique and are always planned individually, the risk, deadlines, costs, etc. must also be determined anew for each project. On the expense side, construction costs (in addition to land costs) take up a significant portion of all project costs. Under the premise of developing affordable housing, political committees such as the Construction Cost Reduction Commission are formed. However, the politically driven development of technical requirements for buildings in particular caused construction costs to rise significantly over the past decade. Therefore, when managing the economic viability of real estate developments, they become more and more the focus of developers and policy makers. The present research work provides a plausible system how construction costs of realized projects can be recorded, categorized and processed in such a way that they directly serve as a data basis for future projects. The focus is on the development of a system that follows strictly scientific guidelines. Apart from the categorization according to DIN 276, the existing systems do not have a uniform basis or guideline on how to determine construction costs. The question is treated, how such a system would have to look like. Object of the investigation are real estate developments in the housing construction. The aim is the development of a concrete tool and its application. In addition to the contribution to research, a transfer into practice (third mission) is fulfilled at the same time. The model of qualitative analysis according to Mayring serves as the basement of the methodology, although the work ostensibly has the character of a quantitative analysis due to its numerical analytics. The quality of the designed system is ensured by a strictly scientific approach. A special feature is the close linking of construction costs with the economic efficiency of real estate developments. The research contribution is a functioning tool for the determination of construction costs and economic efficiency of housing project developments in Germany, which is made available to the public.