Planungsrechtliche Situation von Ferienwohnungen nach der Novelle der BauNVO 2017

Abstract

In der jüngsten Vergangenheit haben insbesondere Urteile des OVG Greifswald und des OVG Lüneburg einerseits zwar zu einer Einordnung, andererseits aber auch dazu geführt, dass die bis dato ausgeübte städtebauliche Praxis der Zuordnung der Ferienwohnung zu einer der Nutzungstypologien der §§ 2 bis 9 BauNVO mit den rechtlichen Bedingungen nicht mehr zu vereinbaren ist. Dies stellt insbesondere Fremdenverkehrsgemeinden mit Mischstrukturen von Ferienwohnen und Wohnen vor akute Herausforderungen, da beispielsweise die weitere gewerbliche Nutzung von Ferienwohnungen einstweilen untersagt wurde. Darüber hinaus wird in der Literatur als Reaktion auf die Urteile eine Reihe von gegenläufigen Einordnungen und Interpretationen des Begriffes der Ferienwohnung vertreten, was statt einer Klärung des Sachverhalts zu zusätzlicher Unsicherheit führt. Nachdem eine abschließende Stellungnahme bzw. Rechtsprechung durch das Bundesverwaltungsgericht nicht erfolgt ist, wird der Problematik nun im Zuge einer Novelle des Städtebaurechts Rechnung getragen. Am 30.11.2016 wurde der Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt durch das Bundeskabinett beschlossen. Seit dem 09.03.2017 liegt auch der Beschluss des Bundestages vor. Neben der Anpassung des BauGB an EU-Richtlinien sowie der Einführung eines neuen Gebietstyps in die BauNVO als Hauptanliegen der Novelle wird auch die Thematik der Ferienwohnung aufgegriffen. Ziel ist es, den Gemeinden die in der Planung benötigte Sicherheit zu ermöglichen und eine einheitliche tädtebauliche Praxis zu fördern, indem die bestehenden Rechtsunklarheiten behoben werden. Neben dem förmlichen Gesetzgebungsverfahren wurde im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung ein Verwaltungsplanspiel zur Überprüfung des Gesetzesentwurfs durchgeführt. Teilnehmende sind sechs Gemeinden unterschiedlicher Regionen (Ost, Nord/Nord-West und Süd/Süd-West) und unterschiedlicher Größenklassen (Groß-, Mittel-, Kleinstadt) in Deutschland. Dabei wurde darauf Wert gelegt, auch Gemeinden mit Fremdenverkehrsfunktion zu beteiligen. Seit Ende Januar liegt der Endbericht des Planspiels vor. Die angestrebte Klarstellung der Nutzung Ferienwohnung in Form eines § 13a innerhalb der BauNVO ist Grundlage vorliegender Arbeit. Im Sinne der Regelung stellen Ferienwohnungen Gewerbebetriebe oder Betriebe des Beherbergungsgewerbes nach den bestehenden Typologien der BauNVO dar. Der Gesetzesentwurf wird nun hinsichtlich seiner Bedeutung und Wirkung innerhalb der Planung und Steuerung von Ferienwohnungen untersucht, wobei sich im Wesentlichen folgende Frage stellt: Ist der im Rahmen der Novelle des Städtebaurechts einzuführende § 13a BauNVO bezüglich der Steuerung von Ferienwohnungen zweckmäßig? Für eine Beurteilung der Zweckmäßigkeit stellt sich zunächst die Folgefrage, wie sich eine Ferienwohnung planungsrechtlich definiert und wo die Schwierigkeiten in der Abgrenzung zu anderen Nutzungen liegen. Daran anschließend wird untersucht, inwiefern der Gesetzgeber mit dem Gesetzesentwurf auf die derzeit herrschenden Problematiken reagiert hat und wie sich die einzelnen inhaltlichen Aspekte der Regelung begründen. Insbesondere wird überprüft, ob die Änderung in der angestrebten Form sinnvoll ist oder ob eine andere Lösung vorzuziehen gewesen wäre.